摆账网资讯播报  资讯来源 搜狐财经

就在刚刚过去的国庆长假中,深圳二手房国庆7天仅成交4套,而新房7天1081套破10年纪录。

诚然,这其中有限贷限售、及深圳是中国最特殊的房产市场等因素叠加,但我们不得不承认,全国楼市在强力调控下,房产营销新逻辑已经呈现。

新房网销,正在快速蚕食传统二手房的市场份额。

加大土地供应

对冲刚性需求

国家统计局数据显示,一季度房地产开发投资同比增长25.6%,这是2011年以来最高增速。即便考虑疫情冲击,年复合增长率依然有7.7%。同时,各地正在编制“十四五”住房发展规划,热点城市住宅类用地供应增长将是主旋律。

“两个集中”的供地模式下,供地计划的明细向全社会公开,以新一线城市为例,它们以前大多不依赖卖地赚钱,导致每年的土地供应都达不到要求。最终导致新房紧缺,房价节节攀升。

在“全民减负、释放内需”的国家大趋势下,增加土地供应,降低土地溢价,平衡市场供需。很明显,调控的目的就是要阻止楼市热度从一线城市蔓延至二三线城市乃至全国。

新房数量多了,买房客户可选择多了,市场进入愈发“冷静”地观望状态。这是二手房遇冷的关键因素之一。房产营销新逻辑第一条,房产交易已从卖方市场,过渡到买方市场。

三条红线叠加指导价

全面压制二手房涨价

从前买房,随便找个中介,看个十套八套房源,即可下定购买。但现在不是,买房正变得越来越复杂。你首先得考虑有没有资格买,有没有资格贷款,能贷多少成等等因素。

“三道红线”政策实施一周年来,地产行业底层逻辑发生根本变化。而银行房地产贷款的“两道红线”,让银行目前对个人非常“惜贷”。新房还好说,对于二手房,银行评估价大幅降低,从前的3成首付,往往变成了“五成”。而一些房龄超20年的老房子,银行甚至不敢房贷。

这个举动后面,是国家防止房产泡沫继续扩大的意志。让经济能力更强的人来支撑房地产市场,用时间换空间。诚然这会伤及部分刚需,但却是取舍有道的权衡之法。与一二线城市不同,三四线城市存在大量靠卖地为生的城市,这些地方别说二手房,往往新房都卖不出。却在全国房地产的普涨下,也来到了不怎么“合理”的价位。而三四线城市的改善型,也往往不会买二手房。

或是二手房卖不动,或是二手房不让买,无论你承认不承认,房产营销新逻辑第二条,买新房的客户意愿比二手房更高。

开发商开放代理

分销渠道竞争却陷入红海

我们都知道新房都是开发商手里,目前开发商大多通过各种渠道分销!开发商是相当聪明和对大数据敏感的,其中有一条28定律。即大概只有20%的客户,是自己看到广告上门的,其余80%的新房获客基本都是分销、代理带过来的。

以长沙为列,长沙有近8万中介销售员。开发商只要把代理合同签好,就有8万人帮你发朋友圈,帮你新房获客。而从前投传统广告的费用,则是变成现在的佣金给分销代理,新房客户本身是不需要付中介费的。

但传统推盘都是按佣金高到低推的,而不是从新房客户的真正需求出发,这些中介还没从卖方思维,转化为买方思维。一个城市8万中介,你又凭什么让消费者选择你?抓住客户的唯一方式,是提供高质、真诚的服务,是从客户角度出发的格局和思维。房产营销新逻辑第三条,80%没有服务意识的中介将会给淘汰,剩下的20%将会如鱼得水。

而新房网销模式,本质就是注重客户服务的数字化营销方式。与传统的新房端口不同,它更注重帮客找房的逻辑,所以从项目信息上需要匹配更多优质的选择,这就考验网站的SEO运营能力。销售人员在线上有标准的sop服务流程,相比传统的激进的推盘逻辑,客户更信任前者。同时优质的新房网销,善于运用互联网的资源和投放工具,使获客ROI更优化。以结果为导向的新房网销,都有强大的客源SAAS管理系统,提高客户流转和转换率。目前吉屋网推出加盟模式,多年的网站运营和客户资源沉淀,全链路的数字营销赋能,使它成为新房网销模式中的佼佼者。

最后总结一下当下房地产交易的三条新逻辑:

①普遍城市已从卖方市场,过渡到买方市场

②客户买新房意愿比买二手房更强

③80%没有服务意识的中介将会给淘汰,剩下的20%将会赚得盆满钵满

还在传统二手房挣扎的你,是不是该认真考虑下,转型新房网销了。